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Vermieter darf fristlos und zugleich ordentlich kündigen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 19.09.2018 (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschieden, dass eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses sehr wohl mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann. Wenn eine zunächst wirksame fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wird, läuft die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht gleich ins Leere, so die Richter.

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zu Grunde:

In den zwei entschiedenen Verfahren hatten Mieter ihre Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht bezahlt. Die Vermieter erklärten daraufhin die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Beide Mieter bezahlten nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Das Landgericht (LG) Berlin hatte die daraufhin folgenden Räumungsklagen der Vermieter noch abgewiesen. Das LG war der Ansicht, dass die Vermieter zwar aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen seien, die Räumung und Herausgabe zu verlangen. Die Ansprüche seien aber wegen der rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung nachträglich erloschen. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ging nach Ansicht des Berliner Gerichts deshalb ins Leere. Das Mietverhältnis habe nämlich durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden. Im Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigungserklärung und dem Eingang der Schonfristzahlung habe aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung gar kein Mietverhältnis mehr bestanden, was hätte ordentlich gekündigt werden können.

Das sah der BGH anders. Das LG habe nämlich die bei der Auslegung der Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge und den einzelnen Lebenssachverhalt, auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Der BGH hob daher beide Urteile auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück ans LG. Die Richter am LG müssen jetzt Feststellungen darüber treffen, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen.

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